Vedtekter
VEDTEKTER
for
KJENNDALSBROTET SAMEIE, gnr. 43, bnr. 808 i Bergen kommune
Sist endret 6.10.2011, 21.05.2012, 04.05.2016, 22.05.2018, 21.06.2022
- 1 Navn
Sameiets navn er KJENNDALSBROTET SAMEIE. Sameiet er opprettet ved
seksjonsbegjæring tinglyst 3. februar 2011. - 2 Hva sameiet omfatter
Kjenndalsbrotet sameie består av 6 bygg med 54 leiligheter (eierseksjoner) i eiendommen, gnr. 43, bnr. 808 i Bergen kommune. Den enkelte sameier har eiendomsrett
til sameieandel i eiendommen med tilknyttet enerett til bruk av denne.
De enkelte eierseksjoner består av en hoveddel samt en tilleggsdel. Hoveddelen består
av klart avgrensede og sammenhengende deler av bebyggelsen på eiendommen, slik
som angitt i begjæring om oppdeling i eierseksjoner.
Sameiebrøken er fastsatt etter bruksareal (Bra).
Leilighet type A: 74/5535 deler
Leilighet type B: 131/5535 deler
- 3 Formål
Den enkelte enhet skal brukes til boligformål. Bruksenhetene kan ikke anvendes til
næringsformål. Med næringsformål menes ethvert formål som ikke er boligformål. - 4 Fysisk bruk av eierseksjonene
Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet, og rett til å utnytte
fellesarealer til det de er beregnet eller vanligvis brukt til, og til annet som er i samsvar
med tiden og forholdene.
Bruksenheten kan bare nyttes i samsvar med formålet, jf. § 3. Bruken av bruksenheten
og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller
ulempe for andre sameiere.
Det er ikke tillatt å montere varmepumper.
Garasjeanlegget eies av sameiet. Rett til å disponere garasjeplass kan kun benyttes av
de personer/leiligheter som har kjøpt seg inn i denne.
En seksjonseier kan med samtykke fra styret anlegge ladepunkt for elbil og ladbare
hybrider i tilknytning til en parkeringsplass seksjonen disponerer, eller andre steder
som styret anviser. Styret kan bare nekte samtykke dersom det foreligger en saklig
grunn.
Kostnader til etablering av ladepunkt, vedlikehold og strøm dekkes av den enkelte
sameier.
- 5 Juridiske disposisjoner
Med de begrensninger som følger av disse vedtekter, har seksjonseierne full rettslig
rådighet over sine seksjoner. Seksjonseierne kan fritt pantsette, selge og leie ut sine
seksjoner.
Ethvert salg eller bortleie av seksjoner skal meldes skriftlig til styret eller sameiets forretningsfører med opplysning om hvem som er ny eier/leietaker. Det samme gjelder for
bortleie av tilleggsdel til seksjon.
Ved overdragelse av seksjon i dette eierseksjonssameiet til andre enn personer som
omfattes av § 8 i lov av 1994 nr 64 om løysingsrettar (løysl) har disse forkjøpsrett;
a) De øvrige sameierne, og dernest
b) De øvrige medlemmene i Bergen og Omegn Boligbyggelag (BOB)
Retten etter a) gjelder sameiere som er medlem i BOB, og reguleres etter ansiennitet i
sameiet. Ansienniteten regnes fra dato for overtakelse av seksjonen. Står flere sameiere
med lik ansiennitet, går den med gunstigst ansiennitet i BOB foran.
Tilbud etter løysl § 10 eller varsel etter løysl § 12 annet ledd utløser forkjøpsretten.
Varsel om at det er inngått bindende avtale om overdragelse av seksjon plikter
overdrageren å melde skriftlig til BOB snarest, og senest innen 14 dager. Meldingen
skal inneholde opplysninger om vilkårene for overdragelsen, herunder avtalt pris og
dato for overdragelsen.
Tvangssalg utløser forkjøpsrett som ikke er satt til side etter tvangsfullbyrdelsesloven
§§ 11-21. BOBs frist til å gjøre forkjøpsrett gjeldende løper i slike tilfeller fra laget har
fått skriftlig melding fra retten, medhjelper eller erverver om at det foreligger
rettskraftig stadfestelseskjennelse.
Arv utløser forkjøpsrett fra det tidspunkt BOB får skriftlig melding om arvefallet.
BOBs frist til å gjøre forkjøpsrett gjeldende er 20 dager.
Løysl § 11 siste ledd får ikke anvendelse.
Løysl § 10 tredje og fjerde ledd og § 12 tredje ledd gjelder ikke.
BOB står fritt til å avgjøre hvilke medlemmer som skal omfattes av retten til å gjøre
forkjøpsrett gjeldende, deres varslingsplikt i forhold til BOB og hvilket medlem som
skal få overta seksjonen.
BOBs medlemmer kan ikke påberope seg forkjøpsrett ut over det som fremgår av
denne bestemmelse.
Denne bestemmelse om forkjøpsrett kan ikke endres uten etter skriftlig samtykke fra
BOB, og utløper 06.10.2036, jf løysl § 6 første ledd.
- 6 Ordinært årsmøte
Den øverste myndighet i sameiet utøves av årsmøtet.
Alle sameiere har rett til å delta i årsmøtet med forslags-, tale-, og stemmerett. Sameiers
ektefelle, samboer eller annet husstands medlem har møte og talerett. En sameier kan
møte ved fullmektig, og har også rett til å ta med en rådgiver til årsmøtet. Rådgiver har
talerett dersom årsmøtet gir tillatelse til dette med alminnelig flertall.
Ordinært årsmøte avholdes hvert år innen utgangen av juni. Styret skal på forhånd
varsle sameierne om dato for møtet, og siste frist for innlevering av saker som ønskes
behandlet.
Årsmøtet innkalles skriftlig av styret med minst 8 og høyst 20 dagers varsel. Som
skriftlig regnes også elektronisk kommunikasjon. Innkallingen skal angi tid og sted for
møtet, samt bestemt angi de saker som skal behandles i årsmøtet. Dersom et forslag
som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall skal
behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Med innkallingen skal også
følge styrets beretning med revidert regnskap.
Uten hensyn til om sakene er nevnt i innkallingen skal det ordinære årsmøtet behandle:
1. Styrets beretning,
2. Styrets regnskap for foregående kalenderår,
3. Valg av styre,
4. Årlig vedlikeholdsprogram.
Styrets beretning, regnskap og eventuell revisjonsberetning skal senest en uke før
ordinært årsmøte sendes ut til alle sameiere med kjent adresse. Dokumentene skal
dessuten være tilgjengelige i årsmøtet.
- 7 Ekstraordinært årsmøte
Ekstraordinært årsmøte holdes når styret finner det nødvendig eller når to eller flere
sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene fremsetter skriftlig krav
om det, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Styret innkaller skriftlig
til ekstraordinært årsmøte med minst 3 og høyst 20 dagers varsel. Innkallingen skal skje
på samme måte som for ordinært årsmøte, jf § 6. - 8 Årsmøtets vedtak
Ved avstemninger regnes flertallet etter antall stemmer. Hver seksjon gir én stemme.
Med mindre annet følger av vedtektene eller lov om eierseksjoner, gjelder som
årsmøtets beslutning det som flertallet av stemmene er avgitt for. Blanke stemmer anses
som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning.
Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmer i årsmøtet for vedtak om blant
annet:
a) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som
går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i det aktuelle sameiet
b) omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende
bruksenheter
c) salg, kjøp, utleie eller leie av fast eiendom, inkludert seksjoner i sameiet som
tilhører eller skal tilhøre seksjonseierne i fellesskap, eller andre rettslige
disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning
d) samtykke til at formålet for én eller flere bruksenheter endres fra boligformål til
annet formål eller omvendt
e) samtykke til reseksjonering som nevnt i eierseksjonslovens § 20 annet ledd
annet punktum
f) endring av vedtektene.
Flertallskrav for særlige bomiljøtiltak
(1) Tiltak som har sammenheng med seksjonseierens bo- eller bruksinteresser, og som
går ut over vanlig forvaltning, og som fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for
seksjonseierne i fellesskap på mindre enn fem prosent av de årlige felleskostnadene,
besluttes med vanlig flertall av de avgitte stemmene på årsmøtet. Hvis tiltaket fører
med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mer enn fem
prosent av de årlige felleskostnadene, kreves det flertall på minst to tredjedeler av de
avgitte stemmene på årsmøtet.
(2) Hvis tiltakene etter (1) fører med seg et samlet økonomisk ansvar eller utlegg for
enkelte seksjonseiere på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp på det
tidspunktet tiltaket besluttes, kan tiltaket bare gjennomføres hvis disse seksjonseierne
uttrykkelig sier seg enige.
Beslutninger som krever enighet fra alle seksjonseierne
Alle seksjonseiere må, enten på årsmøtet eller på et annet tidspunkt, uttrykkelig si seg
enige hvis sameiet skal kunne ta beslutning om
a) salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen
b) oppløsning av sameiet
c) tiltak som medfører vesentlig endring av sameiets karakter
d) tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av
størrelsen på kostnaden som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor stort
økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseiere.
Beslutninger som krever samtykke fra seksjonseiere det gjelder
Følgende beslutninger krever samtykke fra de seksjonseiere det gjelder:
• at eierne av bestemte seksjoner plikter å holde deler av fellesarealet vedlike
• innføring av vedtektsbestemmelser som begrenser den rettslige
disposisjonsretten over seksjonen
• innføring av vedtektsbestemmelser om en annen fordeling av felleskostnadene
enn det som følger av pkt. 5.
Inhabilitet
Ingen kan delta i en avstemning om
a) et søksmål mot en selv eller ens nærstående
b) ens eget eller ens nærståendes ansvar overfor sameiet
c) et søksmål mot andre eller andres ansvar overfor sameiet dersom egen
interesse i saken er vesentlig og kan stride mot sameiets interesser
d) pålegg eller krav etter eierseksjonsloven §§ 38 og 39 som er rettet mot en
selv eller ens nærstående.
Dette gjelder også for den som opptrer ved eller som fullmektig.
- 9 Styret
Sameiet skal ha et styre på 3 til 5 medlemmer som velges av årsmøtet.
Styremedlemmene tjenestegjør i to år med mindre en kortere eller lengre tjenestetid blir
bestemt av det årsmøtet som foretar valget.
Styret skal ha en styreleder som velges særskilt av årsmøtet.
Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for
forvaltingen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i årsmøtet.
Styret kan ansette forretningsfører og andre funksjonærer, gi instruks for dem, fastsette
deres lønn, føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter, samt si dem opp eller gi dem
avskjed.
Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmer er tilstede. Vedtak
treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet gjelder det som møtelederen har
stemt for. De som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av
alle styremedlemmene.
Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen skal underskrives av de
fremmøtte styremedlemmer.
- 10 Styrets adgang til å forplikte sameiet
Det samlede styret representerer sameierne og forplikter dem med sin underskrift i
saker som gjelder sameiernes felles rettigheter og plikter, herunder gjennomføringen av
vedtak truffet av årsmøtet eller styret, og plikter som angår fellesareal og fast eiendom
for øvrig.
I saker som gjelder vanlig forvaltning og vedlikehold, kan forretningsføreren
representere sameierne på samme måte som styret.
- 11 Ordensregler
Årsmøtet kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. - 12 Vedlikehold av bruksenheter
Den enkelte sameier skal for egen regning holde sin bruksenhet forsvarlig ved like slik
at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne.
Dersom en sameier misligholder sin vedlikeholdsplikt, kan årsmøtet med to tredjedels
flertall beslutte at sameieren pålegges vedlikeholdet. Dersom pålegget ikke
etterkommes, kan årsmøtet med tre fjerdedels flertall beslutte at vedlikeholdsarbeidet
skal utføres for vedkommende sameiers regning.
- 13 Vedlikehold av fellesareal
Fellesarealer skal holdes forsvarlig ved like. Det skal utarbeides forslag til årlig
vedlikeholdsprogram for fellesarealer, som fremlegges på det ordinære årsmøtet for
godkjennelse.
Styret kan gjennomføre pålegg gitt av offentlige myndigheter vedrørende eiendommen.
- 14 Felleskostnader
Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal
fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken, med mindre særlige grunner taler for å
fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Som
felleskostnader anses blant annet:a) eiendomsforsikring, jf. § 17,
b) kostnader til drift og vedlikehold av fellesarealer,
c) lys/oppvarming av fellesarealer,
d) kostnader ved forretningsførsel og styrehonorarer.
e) kostnader til utvendig vedlikehold av byggene.
I tillegg for de som har garasjeplasser:
a) kostnader til drift og vedlikehold av garasjeanlegget
- 15 Betaling av felleskostnader
Styret skal påse at alle fellesutgifter blir dekket av sameiet slik at det unngås at
kreditorer gjør krav gjeldende mot den enkelte sameier for sameiets forpliktelser.
Den enkelte sameier skal innen den 20. i hver måned forskuddsvis innbetale et
a kontobeløp, til dekning av sin andel av de årlige felleskostnadene. Beløpets størrelse
fastsettes av sameiermøtet eller styret, slik at de samlede akontobeløp med rimelig
margin dekker de felleskostnader som antas å ville påløpe i løpet av ett år. Eventuelt
overskudd skal ikke tilbakebetales, men skal tas hensyn til ved fastsettelse av
a kontobeløpet for neste periode.
Unnlatelse av å betale fastsatt andel av fellesutgifter anses som mislighold fra
sameiernes side.
- 16 Ansvar utad
Overfor sameiets kreditorer er sameierne proratarisk ansvarlig etter sameiebrøkene.
Den enkelte sameier hefter ikke for en annen sameiers andel av sameiets forpliktelser.
Således blir den enkelte sameier fri ved å betale sin forholdsmessige del av kravet, selv
om kreditor ikke får dekning av de øvrige sameiere. - 17 Forsikring
Eiendommen skal til enhver tid holdes betryggende forsikret i godkjent selskap. Styret
er ansvarlig for at forsikring tegnes og at forsikringspremie betales.
Påkostninger på den enkelte bruksenhet som ikke omfattes av sameiets fellesforsikring,
må den enkelte sameier selv forsikre på betryggende måte. Innboforsikring må tegnes
av den enkelte sameier.
- 18 Panterett for sameiernes forpliktelser
For krav mot en sameier som følger av sameierforholdet, herunder krav om dekning av
felleskostnader, har de øvrige sameiere panterett i den aktuelle sameiers seksjon.
Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 x
folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.
Panteretten faller bort dersom det ikke senest to år etter at pantekravet skulle ha vært
betalt, innkommer begjæring til namsmyndigheten om tvangsdekning, eller dersom
salget av eiendommen gjennom namsmyndighetene ikke gjennomføres uten unødig
opphold. - 19 Mislighold og fravikelse
Hvis en seksjonseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret
pålegge vedkommende å selge seksjonen. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at
vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt.
Medfører en sameiers oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av
eiendommen, eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter
tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13.
- 20 Kjøp av flere seksjoner
BOB har lagt til rette for at en kjøper kan benytte samme ansiennitetnummer for å
kjøpe to seksjoner (over hverandre).
Leilighetene vil beholde sitt opprinnelige seksjonsnummer.
Leilighetene kan ikke selges hver for seg før min 5 år etter overtakelse.
Dispensasjon fra dette kan gis av styret i Sameiet.
Denne bestemmelse kan ikke endres eller slettes uten skriftlig samtykke fra BOB.
- 21 Lov om eierseksjoner
For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, gjelder reglene i lov om eierseksjoner
av 16.6.2017 nr. 65.